El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas sociales y económicos de España y, en general, de toda Europa occidental. Para muchas familias —especialmente jóvenes— encontrar una vivienda digna a un precio razonable es cada vez más difícil. La combinación de escasa oferta y elevada demanda ha provocado una escalada de precios tanto en compra como en alquiler.
En este contexto, el debate público ha señalado con frecuencia a las viviendas de uso turístico (VUT) como responsables directas de la situación. Sin embargo, ¿explican realmente por sí solas la crisis de vivienda?
Desde Inmobiliaria Canal Roya, ubicada en la estación de esquí de Formigal, en el Pirineo de Huesca, proponemos un análisis basado en datos y contexto.
Aumento de la población
En la última década España ha experimentado un notable crecimiento demográfico impulsado principalmente por la inmigración. Se estima que entre 4 y 5,2 millones de personas han llegado al país en ese periodo. https://ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736177000&menu=ultiDatos&idp=1254735573002
La mayoría de estas personas se incorporan al mercado laboral y necesitan vivienda. Pero el dato clave no es solo la población, sino el número de hogares: cada vez hay más hogares pequeños, unipersonales o monoparentales, lo que incrementa la demanda de viviendas incluso sin grandes aumentos poblacionales.
Durante ese mismo periodo se han construido aproximadamente entre 720.000 y 900.000 viviendas libres y entre 100.000 y 150.000 viviendas protegidas. Estas cifras sugieren que el ritmo de construcción no ha acompañado plenamente al crecimiento de la demanda, especialmente en las zonas económicamente más dinámicas. https://ine.es/dyngs/INEbase/es/categoria.htm?c=Estadistica_P&cid=1254735576757
Despachos profesionales
Las viviendas de uso turístico suelen recibir críticas por destinar inmuebles residenciales a actividades económicas. Sin embargo, no son el único caso.
En España existe un número considerable de viviendas o locales integrados en edificios residenciales que albergan actividades profesionales: despachos jurídicos, notarías, consultas médicas, clínicas dentales, fisioterapia, psicología, entre otros. Aunque no existen estadísticas oficiales completas, estimaciones razonables sitúan esta cifra en torno a 140.000 espacios.
Si a estos se suman aproximadamente 330.000 viviendas con licencia turística, el total de viviendas destinadas a usos distintos del residencial habitual rondaría las 470.000.
Datos clave del parque de viviendas en España:
España cuenta con alrededor de 27 millones de viviendas, de las cuales unos 19,3 millones son residencias principales. El resto corresponde a segundas residencias, viviendas vacías u otros usos. https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/06/20/850102-espana-supera-por-primera-vez-los-27-millones-de-viviendas
Esto significa que, aunque las viviendas turísticas y otros usos tienen impacto, representan una proporción relativamente pequeña del parque total a escala nacional. No obstante, su efecto puede ser significativo en determinadas ciudades o zonas turísticas concretas
El gran elefante: viviendas vacías
España presenta históricamente un elevado número de viviendas vacías. Sin embargo, esta cifra es engañosa si no se contextualiza:
- Muchas están en municipios con pérdida de población.
- Otras requieren rehabilitación para ser habitables.
- Muchas se encuentran en lugares sin suficiente actividad económica.
El problema no es solo cuántas viviendas existen, sino dónde están y en qué condiciones.
Construcción de vivienda protegida
Uno de los cambios estructurales más relevantes ha sido el descenso de la construcción de vivienda protegida.
Entre 1939 y 1975 se construyeron aproximadamente 3,4 millones de viviendas protegidas en España. Desde 1975 hasta la actualidad, la cifra ronda los 2,4 millones, concentrándose además la mayor parte antes de la crisis financiera de 2008. https://es.wikipedia.org/wiki/Vivienda_de_protecci%C3%B3n_oficial_%28Espa%C3%B1a%29?utm_source=chatgpt.com
Desde entonces, la producción anual ha caído drásticamente: de cerca de 97.000 viviendas protegidas en 2008 a alrededor de 10.000 en 2023 https://economistasfrentealacrisis.com/un-repaso-a-40-anos-de-politica-estatal-de-vivienda-1981-2022/?utm_source=chatgpt.com
El cuello de botella real
La escasez de vivienda parece responder a un conjunto de factores interrelacionados:
- Crecimiento sostenido del número de hogares
- Construcción insuficiente durante más de una década
- Caída de la vivienda protegida
- Concentración del empleo en grandes áreas urbanas
- Rigidez normativa y urbanística
- Incremento de los costes de construcción
En otras palabras, el problema no es tanto el número total de viviendas en España como la falta de vivienda asequible en los lugares donde la población quiere o necesita vivir.
Conclusión provisional
La evidencia disponible sugiere que la crisis de vivienda en España es fundamentalmente estructural y multifactorial.
Las viviendas de uso turístico pueden agravar la situación en determinados barrios o destinos muy tensionados, pero difícilmente explican por sí solas un problema de escala nacional.
Abordar la escasez de vivienda exige políticas que incrementen la oferta efectiva —especialmente vivienda asequible— allí donde existe demanda, además de mejorar la planificación urbana y facilitar la rehabilitación del parque existente.
En un país donde el turismo es uno de los principales motores económicos, cualquier medida sobre el alquiler turístico debería considerar también sus efectos sobre el empleo, la actividad económica y el equilibrio territorial.
Posibles líneas de actuación
Abordar el problema de la vivienda exige actuar sobre múltiples frentes. Algunas medidas que podrían contribuir a aumentar la oferta efectiva de vivienda son:
Movilización de viviendas desocupadas
Establecer recargos fiscales progresivos sobre viviendas permanentemente vacías —con criterios objetivos verificables— podría incentivar su puesta en uso, siempre contemplando excepciones justificadas. El objetivo no sería recaudar sino incentivar la puesta en uso de viviendas actualmente infrautilizadas
Refuerzo de la seguridad jurídica del alquiler
Muchos propietarios mantienen viviendas fuera del mercado por miedo a impagos o procesos largos de recuperación. Procedimientos ágiles y garantías efectivas podrían animar a miles de propietarios a alquilar. La ecuación es sencilla. Seguridad para propietarios = más oferta = precios más estables
Coherencia entre uso residencial y actividad económica
En aquellos casos en que una vivienda se destine principalmente a una actividad profesional o empresarial, podría revisarse su tratamiento urbanístico y fiscal para adecuarlo a su uso real.
Implicación de grandes tenedores
Las carteras inmobiliarias de gran tamaño con viviendas desocupadas podrían incorporarse al mercado mediante incentivos o mecanismos de colaboración con las administraciones públicas. Habría que aplicar medidas específicas a grandes tenedores con viviendas desocupadas durante largos periodos, incentivando su puesta en alquiler mediante fiscalidad o programas de colaboración público-privada
Ninguna medida por sí sola resolverá el problema; la solución requiere un conjunto coherente de políticas a medio y largo plazo. La vivienda debería dejar de ser un campo de batalla político para convertirse en una prioridad de país
Visto: 437
Visto: 437
